Le propriétaire peut au cours du bail modifier le montant du loyer, généralement à la hausse.

Si le loyer est sous-évalué

Le propriétaire peut envoyer au locataire une proposition d’augmentation six mois avant la fin du bail en cours. Le locataire doit agréer cette augmentation dans les deux mois qui suivent la réception de la proposition.

• En cas de désaccord (ou de non-réponse du locataire), le litige doit d’abord être porté devant la commission départementale de conciliation (à la préfecture) qui peut être saisie par les deux parties par simple lettre argumentée.
• La commission convoque les parties et rend un avis dans un délai de deux mois à compter de sa saisine.
• En cas de désaccord total ou partiel, cet avis, comportant la position de la commission, est envoyé aux deux parties.
• Si les deux parties ne s’entendent toujours pas sur le montant du nouveau loyer, l’une d’elles doit saisir le tribunal d’instance.

Dans tous les cas, l’accord doit être conclu ou le juge doit être saisi avant le terme du bail en cours, faute de quoi, il est automatiquement renouvelé.

 

Révision annuelle du loyer

Cette révision du loyer doit être prévue dans le bail, à défaut aucune révision ne sera possible.

Ainsi si une clause du bail le prévoit, le loyer peut être révisé une fois par an, à la date indiquée au bail ou, à défaut, à la date anniversaire du bail.

La révisions annuelle se fait en fonction de l’IRL (indice de référence des loyers) selon le calcul suivant :

(Loyer actuel (hors charges) * Nouvel IRL) / IRL ancien = Nouveau loyer (hors charges)

 

Le propriétaire peut-il rattraper des années de retard?

 

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 le bailleur dispose d’un délai d’un an à compter de la date prévue pour la révision, pour en faire la demande (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).

La révision prendra effet au jour de sa demande, elle n’est donc pas rétroactive.

Passé le délai d’un an, la révision du loyer pour l’année écoulée n’est plus possible.

Cette limitation dans le temps n’est applicables qu’aux baux signés après le 27 mars 2014.

Pour les baux signés avant le 27 mars 2014 la perception des loyers se prescrit au bout de cinq ans.

 

Le bailleur peut-il exiger un loyer recalculé ?

 

Pour un bail signé avant l’entrée en vigueur de la loi ALUR, deux périodes sont à distinguer :

• les révisions antérieures au 27 mars 2014
• Elles sont régies par le droit applicable au moment de leur prise d’effet. En conséquence, pour ces révisions, le re-calcul du loyer peut se faire en prenant en compte les IRL applicables à chaque date de révision.
• les révisions postérieures au 27 mars 2014
• Elles sont régies par le dispositif ALUR (loi du 6.7.89 : art. 17-1 ; loi ALUR : art. 14). En conséquence, le re-calcul du loyer n’est possible que si le bailleur a exprimé sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an à compter de la date de révision. À défaut, il n’y a pas lieu de recalculer le loyer.